Пошаговое руководство по созданию вашего первого миллиона на недвижимости за шесть коротких лет

По данным Национальной ассоциации риэлторов, за последние 50 лет цены на жилье в США ежегодно увеличивались в среднем более чем на 5%. Это означает, что дом на 200 000 долларов, который вы покупаете сегодня, может стоить более 864 000 долларов через 30 лет после погашения ипотеки.



Не удивительно, что недвижимость считается таким эффективным способом создания богатства.

Но немногие на самом деле в полной мере используют эту возможность. Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов, средний домовладелец продает свой дом только каждые 10 лет, хотя им разрешается беспошлинный прирост капитала каждые два года. Вместо того, чтобы расширять свои владения недвижимостью и испытывать этот 5-процентный рост, они соглашаются на стандартный подход с одним домом, думая, что многое другое слишком сложно и отнимает много времени.

Но сделать свой первый миллион в сфере недвижимости можно, как предприниматель по недвижимости, и проще, чем вы думаете, при условии, что вы будете следовать проверенной дорожной карте, изложенной бесчисленными инвесторами в недвижимость до вас.

Это все о расширении вашего портфеля недвижимости. Чем оно больше, тем больше будет стоить 5% роста. Чтобы сделать это, начните с покупки умных, живущих по средствам, делая правильные обновления, принося доход, а затем скручивая эту прибыль в дополнительные объекты.

Самое приятное то, что все это можно сделать как дополнительный доход, продолжая свою карьеру. На самом деле, именно так я начал учиться в колледже почти 20 лет назад. По моей оценке, на прохождение всего процесса уходит около шести лет, но если этот предпринимательский дух задействован, вот как выглядит путь к миллиону.


Начните работать с недвижимостью с помощью фиксатора

Для новых инвесторов в недвижимость нет ничего более впечатляющего, чем ваш первый дом. Когда вы покупаете верхнюю часть для фиксации как свой собственный дом, работаете над ним самостоятельно, а затем продаете его или сдаете в аренду через два года, вы можете добавить реальную ценность к собственности, и это не будет стоить вам намного больше, чем ваша нормальный ипотечный платеж.

Вы собираетесь взять кредит для этой покупки, и вы захотите найти что-то, что доступно по цене ниже рыночной, и это то, во что вы можете потратить немного капитала. Это может включать все от нового озеленения до внутренних улучшений, до новой крыши или сайдинга. Также востребованы современные функции, такие как новая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также энергоэффективные обновления, чтобы сделать собственность более пригодной для жизни следующему владельцу.

Перейти к следующему

Примерно через два года вы продаете его и получаете доход от своих инвестиций и тяжелой работы. Может быть, вы купили дом за 200 000 долларов, сделали несколько простых улучшений и смогли продать его за 300 000 долларов. Это прирост капитала в размере 100 000 долларов, который вы можете получить без налога. Следующий шаг в этом процессе заключается в том, чтобы взять эти 100 000 долларов и разделить их — 50 000 долларов на первоначальный взнос в другом доме, в котором вы будете жить, ремонтировать и продавать, и 50 000 долларов на покупку арендуемой недвижимости.
Делать все это снова

Еще раз, вы ремонтируете дом, в котором вы живете, но к этому моменту у вас есть арендованная недвижимость, которая обеспечивает вам дополнительный доход. И через два года или около того, как только вы закончите ремонтировать свой второй дом, вы продаете его и делаете это снова, покупая больше единиц аренды. Вы переходите к одному и исправляете его, и в течение следующих двух лет теперь можете начать брать кредиты под капитал в предыдущих прокатах, чтобы покупать больше.

С этого момента вы используете средства, которые вы создали в своих объектах, для финансирования своих покупок, которые вы исправляете и добавляете в свой портфель аренды, увеличивая свой доход на каждом этапе пути. Лучше всего то, что стоимость вашего портфеля недвижимости в настоящее время увеличивается и растет, поэтому вы увеличиваете общее благосостояние по мере прохождения этого процесса.

Если вы продолжите идти по этому пути, к концу шести лет вы должны были жить в трех разных домах, которые вы отремонтировали и продали, иметь портфель из 10 прокатов и иметь чистую стоимость, близкую к миллиону долларов между чистая стоимость ваших активов и денежные средства, поступающие от продажи ваших домов, не говоря уже о ежемесячном денежном потоке.
Налоговый способ роста благосостояния

Прелесть этого подхода в том, что вы наращиваете все большую ценность в каждом доме, который вы покупаете по пути. Но вместо того, чтобы иметь только один дом, у вас теперь много арендных плат, которые растут в цене, и вы можете использовать акции или доходы от продажи каждого из них, чтобы купить больше.

Первым налоговым преимуществом этой стратегии является освобождение от первичного проживания. Это позволяет получить прирост капитала в размере 500 000 долларов США каждые два года, но вы должны прожить в доме два года. Продажа каждые два года и превращение этого безналогового дохода в большее количество недвижимости позволяет использовать эту фактическую прибыль для инвестирования в новые объекты недвижимости.

Недавние изменения в налогах означают, что существует ограничение на то, что вы можете требовать в отношении ваших основных ипотечных и имущественных налогов, но эти ограничения не применяются к арендуемой недвижимости. Это означает, что большинство ваших ссуд должно быть на арендуемой недвижимости, а не на вашем основном месте жительства. После нескольких лет следования этой формуле это должно стать очень достижимой целью, позволяющей вам покупать собственный дом полностью за наличные.

Честно говоря, самой сложной частью этого процесса является признание для себя, что в течение следующих шести лет вы не будете пытаться идти в ногу с джонсами, когда речь заходит о вашем основном месте жительства. Вместо этого вы будете покупать в «арендных» кварталах, жить в старых домах и делать все это в пределах своих возможностей.

Но в конце процесса вы станете законным предпринимателем в сфере недвижимости с портфелем приносящих доход активов, которые будут поддерживать вас и вашу семью на долгие годы.